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【Study】プラン作成って？
「最初の聞き取りです。ご要望をどんどん言ってください！！」
なんてことは言いません。
それをやるのは建築を知らない
素人が言う言葉だと覚えていた方が良いかもしれません
この後、いばらの道が待っています（汗）
さて、最初にやるのはお金の話です。
いくらのお金を掛けて家を建てようとするのか？？
そこが分からないと土地の大きさや、
家の大きさ、それに家の仕様
とかが決められません。
資金計画を立てる段階ですべての事
がある程度決まっていきます。
土地が決まっていたらさらに
正確な家の大きさと仕様は決まります。
会社ごとに建てている家の仕様が決まっている場合、
その会社で建てられるかどうかもその時点で分かる。
長く打ち合わせをして予算が合わずに話が壊れた。
なんて事にはなりません。
資金的に難しい場合はお断りするし、資金計画が成立した場合は
プランの作成に進んでいきます。
その前に住宅ローンの事前審査がありますね！！
資金計画が決まると当然ですが家は固まってきています。
その段階で初めて要望とかを聞きます。
施工事例や商品カタログでほぼ価格はわかります
それを飛び越える要望が出てきた場合は、
「それは資金計画より予算がオーバーしますがよろしいでしょうか？？」
という事をお知らせして、具体的な数字まで伝えて
判断していただくことになります。
中には減額になるような要望が
出てきたりしますが、それもお伝えします。
要望を全て数字で答えていくのでお客様も要望を
言いやすいし、判断しやすいと思います。
そんな打ち合わせを行い、その後、
プランと見積もりを同時に行い、提出します。
変更が無ければ予算内でのプラン提示になり、
変更がある場合は打ち合わせ通りの変更金額での
提案になっていきます。
つまり、予算に入れる打ち合わせは聞き取り時
にやっているので、予算を外すプラン
など出てこないって事になります。
そうなるとプランは一回で決まるという事です。
「なかなかプランが決まらなくって、困っています」
っていう事は、プランと見積もりが連動していない
場合がほとんどでしょう。
下手すれば資金計画さえないので
基準が無いままお客様のお考えのみが反映された
プランが出来てくる形になります。
そうなればかなりの確率で予算オーバーになる。
建築の専門家ではなく営業マンがやる場合はこのパターンが
多いので気を付けましょう！！ -
【Study】外構は大事！！
「外構は後から出大丈夫ですから、
家の方だけ取り合えず終わらせましょう」
なんて事を言う会社はあまり褒められた
会社ではないと思います。
家って外構までしっかり終わらせて、
それが完成品になる。
家だけでは未完成となると思います。
よって最後まで終わらせることが大事でしょう。
でも、多くの住宅会社では外構工事をやりたがりません。
一つは家を完成させて資金を回収しようとするからだと思います。
どう見せるかとかではなく引き渡してお金をもらう事が優先って事。
ローコストメーカーはそれが常。
量産メーカーはしっかりと外構まで終わらせるのが常。
写真撮影とか終わらせてネットで公開するためでしょう。
印象がまるで変ります。
外構工事が最初から予算を組んで、資金計画がしてあるので
そこまで工事ができるって事です。
資金回収に関係のない外構工事など知らないって事などしません。
外構工事自体も工事費はそこまで上がらないにもかかわらず、
打ち合わせ自体は複数回行う事になります。
その手間を考えると無駄な経費と考えるわけです。
外構工事をどう考えているのかは完成見学会に
行ってみたらすぐにわかります。
重要視している会社は必ず外構まで完成しての見学会です。
あまり重要視していない会社では家だけ完成させて、
外構は後回しって事が多い。見た目がどっちが良いのかって事です。
もっと言うと外構工事の打ち合わせを複数回するって事は、
外構の答えを持っていないって事でしょう。
大体一回の聞き取りと、プラン提示で決まる。
細かなパーツはこちらで決めていくっていうのがうちのやり方です。
全体をそんな感じでやっていくので流れはスムーズです。
外構は写真撮影にも必要なもので、
外構が無いとどう撮って良いかが分かりません。
建物だけのデザインには限界があります。
それをカバーするのが外構工事です。
木の緑やウッドフェンスなど越しに見える建物はかっこいい。
そう考える会社は最後までしっかりと工事を行うものです。 -
【Study】断熱の性能？
断熱を話すときによく用いるのが
「数字」でしょう！！
Ｑ値が昔の物で、今はＵＡ値が使われています。
その数字だけで判断すると、
数字が小さい方が断熱性能が良い家という事になる。
また、断熱材の厚みをいう人もいます。
厚い方が断熱性能は良い。
で、実際にそんな家に入ってみると
数字の差を体感できない場合もあるって事ですね。
なぜそうなるのか？？
一つは内装材の違いでしょう。ベニヤとかウレタン塗装
の床材などは熱を奪いやすい材料です。
ですから床は冷たく感じます。
UA値が低くても足が冷たいので断熱性能は低く感じる。
体感的に快適な空間ではないって事になる。
もう一つは施工の問題でしょう。
断熱材の施工が悪いと、設計性能が出せません。
断熱の穴ができていたらそこから熱が出入りしますから
冷暖房の効きも悪くなる。
いくら断熱材の性能値を聞かされて、それで判断しても
工事がダメならどうにもならないって事です。
では、どうすればいいのか？？
簡単です。すでに建てられた家で体感することですね！！
どんな生活をしているか？？って事を聞くと分かります。
エアコンの運転状況などが分かればすぐにわかります。
その見学を複数棟して判断することが良いでしょう。
数字で分からない事も体感ですぐにわかる。
数字は分かりやすいですが、
それがどんなレベルなのかは数字だけではわかりません。
数字だけを追いかけると数字でだまされることもありうる。
自分は数字の判断はしません。でも、数字は持っています。
UA値も全棟出していますので知りたい人には言えます。
平均で０．５です。
それがどうなのかは数字だけではわかりません。
体感しか分からないと思います。
エイジングハウスは断熱性能以上の体感ができる空間になっています。
数字以上のものが体感できますのでぜひ体感くださる事を希望します。性能 -
【Study】大工さんの手間
大工さんの工事はどれくらいの
時間がかかるのか？？
これはどんな大工さんを
何人現場に投入するかで変わりますし、
家の間取りとかドアやサッシの数でも変わります。
これらをデータ化して管理するのが今の会社です。
図面の要素を入力すると〇〇人工と数字が出てくるわけです。
では一般的にはどうなのか？？
一般論と数字を分かりやすくしますので
概要だけ分かっていただければと思います。
ある会社の標準的な間取りであれば、
そこの大工さんは１坪生産するのに
３人工かかったとします。４０坪の家の場合は、
４０坪×３人工＝１２０人工
となります。一人で工事すると１２０
日かかるという事です。月に２５日働くと
１２０日÷２５日＝４．８ヵ月
となるので５ヵ月も大工さんの
工事がかかるという事になる。
それでは遅いので大工さんを
２人投入するとその半分になるので
２．４ヵ月で終わることになる。
３人では１．６ヵ月となります。
こんな感じで年間の全体予定を組んでいきます。
それにより会社の売り上げなども
読んでいけるって事になる。ですから工事担当の人に
「うちはいつまでかかりますか？？」
みたいに質問して答えられなかった場合、
大工さんの手配ができていない
可能性があるという事になります。
最近は職人さんが居ませんからね（汗）
また、職人さんのデータが取れていない場合も考えられる。
手間受け大工さんの場合はデータ化されていないと
強い方が勝ちますから、弱い方が損をすることになる。
大体は職人さんが強いし、勘もいいので
得をすることになる。
それがないようにするには
データ化する以外はありません。
「この家はドアとサッシがこれで
壁のそう長さがこれだから
この人工になるから金額はこれだからね！！」
みたいにですね！！
実に分かりやすいです。でも、多くは
今までの経験でやっているから
どっちかが損をするわけです。
お客様も損をしているかもしれません。 -
【Study】資金計画について
建てる側がやって初めて意味が有る。
また、建てる会社毎で考え方が違うので、
当然資金計画も変わります。
本体工事重視な会社なら、
付帯設備はあまり考えていません。
よって見てくれが良くない。
逆に総合的に提案する会社は全ての
バランスを考えるので、資金計画的に
高くなる傾向が有る。
でも、全体を考えています。
資金計画の中で重要なのは住宅ローンの
考え方でしょう。
ここの考え方が違いは
３５年後の総支払いで大きく変わる事になる。
でも、資金計画だけ見てもそこは分かりません。
住宅ローンに精通している人が担当かどうかで
変わる、恐ろしい部分です。
「住宅ローンの事は銀行に行って話をしてみてください」
みたいに切り離す人は危険でしょう。
住宅ローンは毎月の支払だけではなく、
総支払額を気にしましょう。
そこで家の金額が大きく変わります。
同じ金額の家でもです。
資金計画の中にはローンの経費や登記費用や火災保険なども
金額を入れておく必要があります。
地鎮祭や上棟式などの諸費用も入れておくと安心ですね！！
そして確認する事は、
「追加は出ませんよね？？」
と言う事です。資金計画外に出て来るもので大きなのが
「追加工事」でしょう。そこが読めないと危険な計画となる。
多くの会社が追加工事を出してくると聞いた事があります。
うちの場合は変更をしない限りは出ません。
また、追加の場合はその場で追加工事である事を言います。
一番多い追加はキッチンやお風呂ですが、よほどグレードを
アップしない限りは大きくは変わりません。
資金計画は最初の段階でしっかりとやり、最後まで
変わらないようにする事が大事でしょう。
ただし、本体以外は概算で入っている場合が多く、
そこは動く可能性があります。 -
【Study】色々なメーカーよりお選びいただけます！！
「弊社の場合、色々なメーカーから色々な
種類の物をお選びいただけます。
この二つのどちらかとかではないですので
お好きなものをご自由にって感じで、自分好みの家にできます。
そこが他と大きく違うところです」
なんて会社があります。恐ろしいですね！！
一軒の家にキッチンは一つ。お風呂も一つです。
が、それを複数のメーカーより選べるって、
良い事なのか？？悪い事なのか？？？
キッチンメーカーを三社見に行ったらどうなるか？？
どれが良いのかわからなくなるだけです。
それぞれに良いところがあり、悪いところがある。
しかも金額もドングリの背比べ状態です。
選択しようがない。
しょうがないので価格で決める事になります。
「一番安いメーカーにします！！」
なんて。商品で決まらないわけだから、
どれでも良いって事になります。
どんなに考えても一個しか付けられません。
一生懸命に考えて付けても料理しなかったら何にもなりません（汗）
人生で初めての家づくりにあたり、色々なものや色を決める。
そんな事がサラサラできるお客様はあまりいらっしゃらない。
居たらプロでしょう。工務店に就職できます。
ですから、色々な選択をお客様だけにしていただく
お勧めできないという事ですね。
建てる側でやるのが本当です。
だってプロですから！！
色々なメーカーから選べるって事は
プロである住宅会社が決めきれていないと考えるべきです。
「お客様のお好みですから！！」
は、私どもからすれば無責任って事になります。
だから、バイキングやセルフのうどん屋さんとかはあまり好きにはなれません。
「美味しいと思う料理を出して欲しい」って思ってしまします。
お客様に選ばせるって卑怯じゃないですか？？
なんて思いますけどね？？まあ、やり方でしょう。私は嫌です。
どこで建てるかって事で、お客様の時間の使い方が大きく変わってしまうって事
を覚えておいた方が良いでしょう。
その流れは会社で同じように流れますので、そこで建てた人に
「色々なものを選ぶのって大変だった？？」
って来た時の答えで分かります。多くの人が
「凄く時間がかかって大変だったわよ！！」
って答えてくれるはずです。一部の人だけが
「全然。すごく楽しかった！！」
って答えてくれるはずです。
その差は「プロ意識」です。
その差はものすごく大きいです。
色々選べる側からはこっち側の景色はまるで見えないと思います。
想像の世界を超えているはずですから！！ -
【Study】営業マンって？
「営業は何名いらっしゃいますか？？」
という質問にどんな数字が返って来るのか？？
多い方が良いのか？？
少ない方が良いのか？？
これには答えは有りません。
多いと大きな会社って事になり、
安心できるかもしれません。
少ないと不安になる？？
さて、どうなのか？？
営業マンって家を売る人です。
お客様の家に営業に行き、
そして仕事を取って来る人です。
つまりは家の生産には何も関わらない人です。
彼らもサラリーマンだから給料を払っています。
よって、営業マンが沢山居る会社は、
営業マンの給与支払いも大きいって事になる。
毎晩やって来る営業マンの給料は、
契約した金額に含まれているって事になります（汗）
「営業マンが良かったから」
なんて言っている場合じゃない。
しっかりと取られていると考えた方が良いでしょう。
そして自分の支払ったお金を家に投入できる会社
を選んだ方が良いと考えます（笑）
沢山営業マンがいると言う事はそれだけ家に
特徴が無いと言う事にもなります。
それゆえ営業マンが人海戦術で
動き回らないといけないと言う事。
しゃべって口説いて、最後は泣きを入れて
契約書に印鑑をもらう。
それで彼らは歩合給がもらえる。
ただそれだけの話。
うちは営業マンは居ません。
居る必要が無い。
口コミでお客様がやってきます。
しかももやすら木の家の特徴を直感で感じ取ってです。
だから高い無垢の木をふんだんに使えるわけですね！！
量産メーカーのベニヤとビニールクロスの家の方が
高いのは上に書いた事が大きな理由でしょう。
自分の家の代金で無い物にしっかりと
お金をまわされているって事ですね！！
弊社は、営業マンがいない変な会社です・・・ -
【Study】どの家も同じ？
「家なんてある程度大きな会社であれば、どこで建てても同じ事よ！！」
なんて事を聞いたりします。でも、これは本当です（笑）
大きな会社になればなるだけ「大量生産品」になります。
そこには品質管理という大手ならではの
システムが入って行き、
不良品を作らないようにとマニュアルができる。
そうするとやってはいけない事が沢山出来て行き、
やれることが少なくなる。
そうなるとどこの家も同じになってしまう。
車がそうですね。
エンブレムが無いとどこの車か分かりません（汗）
大量生産とはそういう事です。
そうなると、判断のしようが無くなり、
価格の勝負に入って行くって事になります。
そうはしたくない大手メーカーは営業マンの質を上げる事を行います。
そうです。人での判断をさせるように仕向ける。
その甲斐あって毎年行われるリクルートのアンケートの
「なぜ、その会社で家を建てましたか？？」
のナンバーワンの回答は、「営業マンが良かったから」
になっています。家の良し悪しではないって事です。
よって最初の言葉が肯定されるって事になる。
では、我々みたいな小さな会社はどうなのか？？これがまた、
会社ごとに家に対する考えが違います。
よって建てている家がまるで違うって事になる。
どこも同じではない（笑）
恐ろしく個性が強いって事になりますので、
必ず相性が出てきます。
判断すべき営業マンも居ませんから「家」の特徴で選ぶしかない。
でも、これが本来の家造りでしょうって感じです。
地元の大手なども大量生産していますから
特徴はどんどん無くなって行きます。
今まで個性的だった会社が急にオーソドックスになるのは
大量受注を抱えて、個性を削ぎ落さざる得なかったと言う事です。
大量に建てた事で珍しくなくなったって事ですね。
お菓子の世界にもありましたね。なかなか手に入らなかった物が、
急に大量生産されてデパートで買えるとなったら売れなくなった。
家の世界でも同じ事です。
どっちを取るかはお客様次第って事です。 -
【Study】大きな会社とは
「あの会社は、大きな会社だから大丈夫だよ」
なんて話はよく耳にします。
会社が大きいほど安心できると言う事でしょう。
自分も保険とかを考える時にはそう考えたりします。
が、果たしてそうなのか？？
大きい会社には多くの人が働いています。
それだけ人件費も大きいって事になる。
って事は利益も大きくなるって事です。
小さい会社とはわけが違いますから、
会社のシステム自体が大きくて分かりにくい。
テレビＣＭとかを流して安心感をアピールしながら
営業マンが人海戦術でお客様を追いかけるような
仕組みを作り出しています。
受注を取る事にかなりのコストを掛けているので、
それを受注した家で回収しないと会社は維持できません。
ですからお客様の建てた家に回ったお金は知れています。
だって、安いカラーフロアにビニールクロスの家が
坪８０万円とかしていますから驚きます。
１／３は広告宣伝費の回収だったりして（汗）
まあ、それで安心感を買っているって人は良いのかもしれません。
大きいから仕事がしっかりとしていると考える人も居ます。が、
大きな会社はほぼ下請けが工事しています。
下手すれば地元の工務店が下請け工事店
で工事している事も有りますからね！！
その下請けも当然利益を取りますから、
どんだけ高くなるかって事です。
大きな会社だから良い家を建てているのか？？
というとそうでもない。
大きな会社ほど、一般的に良さそうな家を建てて行きます。
１０人いたら６人が良いという家を建てる。
大体、６人の人ってこだわりが無いからそれで良い訳です。
大きい会社がこだわると６人が逃げてしまい。
２人を相手にする事になる。
そうなると効率が悪いって事になる。
大きな会社ほどそんなに効率が悪い仕事
ができにくいシステムになっています。
高効率な家造りを進めていますからね！！
多くの人に気に入られるために商品群も豊富です。
でも、どれも鋭くは無い。〇〇風でしかない。
まあ、はっきり言い切れないというか、
言い切るとお客様が逃げる的な感じでしょうね。
営業マンは御用聞きが多く、
言う通りにする場合が多いです。
それが基本的な動きです。そして、
「あの営業マンが良かったからあそこにしよう！！」
となるように努力を惜しまないわけです。
大きな会社の家は特徴が無いから、
人で選ぶしかない訳ですね。
選ぶ方もこだわりが無いし、
家の良し悪しも解らない人達です。
家を見ても判断できないとなったら「人」でしか選べない。
大きな会社はそんなシステムで家を建てて行く面白い会社なのです。 -
【Study】家の大きさ？
４人家族の場合、自分が考える
収納や部屋数を盛り込んでのプランだと、
２階建てで３７坪、平屋で３５坪
という大きさに納まってきます。
それ以上の大きさが必要な場合は
仕事部屋が欲しいとかの要望が出た場合です。
それ以外はこの大きさで建てて行きます。
良くありがちなのが、
「〇〇ホームで建てるとおたくの家より一部屋多いんだよね」
っていう事です。
家を性能では無く、容積で考えるとそうなる。
家を建てる人が陥る失敗で多いのが、
「子供はすぐに家を出て行く」
って事を理解していないって事でしょう。
自分の仕事の大きな部分を占める事ですが、
誰が何年この家に住むのか？？
って事を理解していただく事が大事です。
お子様が１８歳まで何年なのか？？
同居される両親があと何年同居できるのか？？
その部屋はその後、どうするのか？？
そこを考えると無駄な空間になる
可能性が高いって事が理解できます。
最大限に設計して、将来使わない部屋にするのか？？
それとも一時は無理が出る可能性はあるけど、
そこを乗り切れば無駄のない空間で生活できるようにするのか？？
同じ性能であれば、大きく造る方が、当然高くなる。
お財布との相談になります。
が、最初に書いた通りで４人家族は
２階だと３７坪で平屋で３５坪で十分って言うのが私の考えです。
コンパクト設計で３４坪の二階とかもできますが和室が無かったりしますし、
平屋の場合はベッドでの寝室が難しくなったりします。
生活の仕方を変えると、家はコンパクトにもできる。
どうせ最後は二人の生活です。
現在、自分がそれをしみじみと味わっています。
４７坪の家に夫婦で暮らす。もったいないですね～
