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【Study】ローコスト住宅が結果的に割高になる理由
資材価格の高騰によって
コロナ前に比べてずいぶんと
建築費が上がってしまったのですが、
それに加えて住宅性能の更なる強化、
太陽光発電設置の標準化、
さらに、インスタグラムの影響による
商品のグレードアップなどによって
銀行からの借入額が
どんどん増えていっているのが現実です。
もちろん、住宅性能の強化と
太陽光発電の設置は、
長期的に見ると
上がった建築費を打ち消すどころか
お釣りが帰ってくるぐらい
電気料金というランニングコストを
削減してくれるのですが、
とはいえ、目先だけで考えると
返済負担は増えてしまうので
少しでも家づくりにかかる
イニシャルコスト（初期費用）を
抑えるための工夫をしなければいけません。
そのため、ここからは家づくりにかかる
コストを落とすための方法について
お伝えしていきたいと思います。
これを実現するためには、
建築費を削減するだけでは到底無理で、
土地と外構（庭の工事）にかかるコストをも削減する必要があるのですが、
ここで難しいのが、
ローコスト住宅の考え方に寄ってしまうと
建築費は幾分抑えられるものの、
その分土地や外構に莫大なコストが必要となり、
総額で考えると却って
高い買い物をする結果になってしまう
ということです。
ローコスト住宅とは、家のコストを最小限にするために
施工面積が抑えられるような
間取りの工夫をしているお家です。
家を真四角にするとか、
総二階建てにするとか、
（1階と2階の面積が同じ家）、
凸凹にならないよう間取りをつくる、
といった工夫ですね。
この結果、確かに家のコストは
大なり小なり抑えることが出来ます。
しかし、こういった要素を
取り入れたお家に共通していることが、
「家の外周面だけにしか窓がつけられない」
ということなのですが、
これが土地や外構にかかるコストを
大幅に跳ね上げてしまう原因となります。
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【Study】住宅ローンの背景と今後の動向
住宅ローンの商品は、
大きく「変動型」と「固定型」の
2つに分けられます。
変動型商品とは、
ネット銀行の主力商品である
「変動金利」や、
地方銀行が取り扱っている
「3年固定」や「5年固定」などの
最初の短い期間だけ
金利が固定されている商品です。
そして固定型商品とは、
「フラット35」という商品のように
最後までずっと金利が決まっている商品や、
地方銀行が取り扱う「10年固定」という
最初の固定期間が少し長めの10年で
設定されている商品です。
それぞれの特徴としては、
「変動型」は固定型に比べて
金利が安いという利点がある一方で、
金利に連動して返済額が変わる
というリスクを持っていて、
「固定型」の中でも
全期間固定型の商品は、
ずっと返済が一定であり
安心感を得られやすい
という利点はあるものの、
変動型に比べて金利が高いことから
余分に利息を払う可能性が高い
というリスクを持っている
という感じでしょうか。
では、これらを考慮した上で
これから家を建てる予定の方は
一体どちらの商品を選んだほうが
いいのでしょうか。
その答えを自ら導き出していただくために、
もう少しそれぞれの商品について
突っ込んでお伝えしていきたいと思います。
2022年の12月に日本銀行が「長期金利」を利上げしましたが、
この影響を直接的に受けるのは、
固定型の住宅ローンだけであり、
変動型の住宅ローンは
この影響をほとんど受けません。
変動型の住宅ローンが
直接的に影響を受けるのは、
銀行が信用力の高い
優良な企業に融資をする際に適用される
「短期プライムレート」と呼ばれる
返済期間が1年以内の金利だからです。
そして、現在の状況を見る限り
この「短期プライムレート」は
かなり先まで上がる可能性が
極めて低いと言われています。
今後日本で
インフレが順調に進んだとしても、
それが賃金上昇につながるのは
団塊の世代が一斉退職する
2030年頃だと言われているし、
実際そこから短期金利が上昇するまでは
さらにタイムラグがある
と言われているからです。
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【Study】住宅ローンの返済期間
ウッドショックを皮切りに
4〜500万円上がってしまった建築代は
そのまま住宅ローンに組み込まざるを得ない
という方がほとんどだと思いますが、
とはいえ、そうなれば
毎月13,000円〜15,000円も
毎月の返済負担が上がってしまいます。
もちろん、インフレによって
企業の業績が上がり続け、
給料が上がっていく見込みがあるとしたら
これもまた「致し方無い」
と思えるのかもしれませんが、
大多数派の意見としては
とてもじゃないけど
そうは思えないのではないでしょうか？
このままいい感じでインフレが続き、
それが賃金上昇に反映されるとしても
それはすぐではなく、
団塊の世代が一斉に退職を迎える
2030年ぐらいじゃないか？
とも言われていますしね。
それに、普段の生活に密接している
食料品や日用品も軒並み高くなっているし、
今後は所得税はもちろん、
消費税に至っても増税される
可能性が高まってきていますしね。
そんなわけで、
住宅ローンの返済負担を
上げないようにするために、
ここからは2つの方法について
お伝えしていきたいと思います。
まず1つ目の方法が、
「住宅ローンの返済期間を長くする」ということです。
つまり返済期間を35年ではなく
40年で設定するというわけですね。
そうすれば毎月の返済負担が
10,000円ほど抑えられるからです。
とはいえ、そうなれば
住宅ローンに縛られる期間が
よりいっそう長くなるため、
その期間ずっと働き続けられるのか
と不安に思われるかもしれません。
また、期間が長くなればなるほど
利息を余分に払うことにもなるため、
繰上げ返済をすることで
返済期間を短くしていくべきじゃないか
と思われるかもしれません。
複利効果を最大に活かした
「長期積立投資」をするつもりがない方は、
先程申し上げた不安を払拭するために
少々負担が増えるとしても
返済期間を少しでも短くした方がいいし、
繰上げ返済をすることによって
利息の負担を軽減した方がいいと思います。
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【Staff diary】着工前お打ち合わせ風景
みなさんこんにちは(^^)
エイジングハウス アドバイザーの山口 愛です！毎日寒い日が続いておりますが、体調崩されておりませんか？？
今日は、いつも行っている着工前打ち合わせの様子の写真と、
そんな職人さんと一緒に食事にいった時の写真をアップいたします(*^^*) -
【Study】家づくりの成功の秘訣
家づくりをご検討されている方へ
是非お伝えさせていただきたい
「家づくりの成功の秘訣」について
当たり前と思われるかもしれませんが
シンプルに事前にしっかり
情報収集をすることです。
主な手段としてはインターネットから情報収集後、ある程度自分たちの
家づくりの方向性を決めてから
2-3社程度で見学会または勉強会（セミナー）
に参加していただくことがおすすめです。
ほとんどの住宅会社は自社のいいことしか言わないので、
事前にしっかり情報収集していないと
客観的な判断ができず、結局迷ってしまい
最初に出会った営業担当の
感じがよかったから決めたり、
たまたま見たモデルハウスの
間取りがよかったから
決めてしまう事が多いのです。
性能やコスト、メンテナンスや保証、プランニング方法や家づくりの流れ、
打ち合わせのプロセスやアフター体制
など沢山確認すべきことがあるのですが、
すべてを丁寧に説明してしまうと
自社の弱みが表に出て契約に至らないので、
ほとんどの会社は強みだけを
伝えがちになってしまっています。
時間と手間がかかるのですが、必ず2-3社の見学会や勉強会に参加し、
質問しまくっていただき「おかしいな？」
と思うことはどんどん掘り下げ、
本当の意味で自分たちに合う
住宅会社をお選びいただけたらと思います。
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【Study】明るい老後を迎えるための２つのシナリオ
ここまで「長期積立投資」に回す
資金を少しでも増やすために、
家計の固定費である生命保険の
見直しについてお伝えしましたが、
もう1つの固定費となる
住宅ローン返済の額を
抑える方法について言及する前に、
老後資金についての個人的見解について
お伝えさせていただこうと思います。
老後なんて、まだまだ遠い未来なので
現実味を帯びて考えにくいものですが、
老後のことまで考えた上で
資金計画を立てておかないと
今後ただただ不安を感じながら
過ごすことになりかねないので、
家を建てながらも安心して
過ごし続けていただくために
必要な知識だと考えていただければ幸いです。
冒頭でも少し触れましたが、
「長期積立投資」を強く
オススメする理由は、
これが年金だけでは賄いきれない
老後資金を補填する
最良の手段だと考えているからです。
数年前、麻生大臣が
年金だけでは老後資金が
2000万円ほど足りないという発言をして
物議を醸し出したことがありましたが、
国のデータによると
一般的な家庭の年金支給額と
65歳からの生活費を差し引いてみると
マイナスとなってしまう上、
この数字の中には住居費やゆとり費
（旅行や趣味、子や孫への援助金）
などは含まれていないため、
それらを合わせると
あながちこの話は間違いではないぐらい
家計が大赤字になってしまいます。
一般的な家庭の年金支給額が
月額約21万円なのに対し、
老後の最低生活費が月額約22.5万円で、
これに住居費とゆとり費が加算されると、
85歳ぐらいまで生きることを前提とすると
支出は月平均35万円ぐらいは
必要だと言われているからです。
この数字を元に計算してみると、
毎月14万円×12ヶ月×20年
＝3360万円ほど老後資金が足りない
ということになってしまうわけですね。
そのため、なんらかの方法でこの不足分を
補填していかないといけないのですが、
個人的にはその最良の方法が
銀行預金ではなく、
また貯蓄性の保険でもなく、
「長期積立投資」だと考えています。
理由は、これから
仕事を辞めるまでの長い長い間、
「複利」効果を利用しながら
お金を運用し続けていくことによって
銀行や保険よりも圧倒的に
お金を増やすことが出来る
可能性が高いからです。
「複利」とは
元本に利息を加えて額に
さらに利息がかかるようになる
計算方式のことで、
期間が長くなればなるほど
その恩恵が雪だるま式に
膨らんでいくのが特徴です。
仮に毎年10万円ずつ積立し、
それを年率5％ずつ増えていくとしたら、
1年目:10万円×5％＝5,000円
2年目:（10万円＋5,000円）＋10万円
＝20万5,000円×5%=10,250円
3年目:（20万5,000円＋10,250円）
＋10万円＝315,250円×5％＝15,763円
という風に、増えていく割合が
年々大きくなるというイメージですね。
そのため、基本的には
複利効果を最大化出来る
この「長期積立投資」を
老後資金づくりのメインシナリオに
考えていただきたいと考えています。
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【Study】保険の役割と現実
生命保険の仲間に
「学資保険」と「医療保険」がありますが、
この2つも生命保険同様に
思い切って見直してもいい保険だと思います。
学資保険に関しては、
20年近くもお金を運用するにもかかわらず
金利が低く過ぎて全くお金が増えないから。
そして医療保険に関しては、
そもそも日本人は問答無用で
「国民健康保険」に加入しており、
これがものすごく優秀な保険だからです。
では、それぞれもう少し詳しく
ご説明していきたいと思います。
学資保険＜長期積立投資
結論から申し上げると、
現在の学資保険は
以前の学資保険のようにお金が増えず、
増えるとしても銀行の預金程度なので
そもそも入る必要がありません。
そのため、子供たちの大学への進学費を
学資保険で賄うという考えは
早々に捨ててもらえたらと思います。
では、大学の進学費用はどうすればいいのか？
子供が生まれたばかりや
まだ子供が小さいのであれば、
大学卒業までの期間で考えると
20年前後の期間があるので、
学資保険にかけようと思っていた分を
そっくりそのまま長期積立投資に
回していただくのがいいかと思います。
とはいえ、
20年後思っていたように増えていない
という状況も考えられますし、
積み立てを開始した時期が遅いと
運用期間がまだまだ短いため
思っていたように増えていない
という状況も考えられるので、
こんな場合は
増えていない資産を切り崩さずに
「奨学金」という手段を
使っていただくのがいいと思います。
もちろん、奨学金はローンであり、
子供に借金を背負わせることになるため
利用してはいけないという意見もあります。
しかし、奨学金は金利も低いし、
返済が始まるのも
子供たちが大学を卒業してからであるため、
子供たちに払わせるのではなく
自分たちで払っていってもいいわけですしね。
子供たちが働きだせば、
子供たちにお金がかからなくなるので
親も家計に若干のゆとりが生まれますしね。
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【Study】家を建てると必要じゃなくなるもの
家づくりに取り掛かると決めたら
現在入っている生命保険を
見直すことをオススメしています。
というのも、
家を建てるにあたりほとんどの方が
住宅ローンを利用すると思いますが、
実は住宅ローン金利の中には、
もしものことが起こった時のために
生命保険料が含まれているからです。
つまり、住宅ローンの名義人に
もしものことが起こった場合、
生命保険会社から銀行に
全額繰り上げ返済が実行されることで
ローンの残債がゼロになり、
経済的な負担が大きく減る
というわけですね。
もちろん、
もしものことが起こった場合、
収入が激減してしまうのも事実なので、
「そうは言っても・・・」と
思ってしまうかもしれません。
しかし少々辛辣なことを申し上げると、
保険料や車の維持費、
食費や生活費などの負担も大幅に減るし、
それに加えて遺族年金も支給されるため、
もしものことが起こっても、
これまで通り奥さんが
仕事を続けることさえ出来れば、
実は生活は苦しくならなどころか
むしろ楽になるかもしれないのが
良くも悪くも現実です。
ゆえ、家を建てると決めたら
すぐさま生命保険の見直しに
取り掛かって欲しいと思っている次第です。
また、銀行にお金を預けていても
全くお金が増えないことから
「貯蓄性」という機能を重視して
生命保険に入っている方も
多くいらっしゃると思いますが、
これも正味の話、
全て見直してもいいのではないでしょうか。理由は、今後数十年にも渡って
お金を預けていくにもかかわらず
わずか20％程度しかお金が増えないからです。
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【Study】資金計画の前にすべきこと
ここ1、2年で
建築費が300万円〜500万円ほど
上がってしまたため、
これから家を建てる方は単純に
その分予算が上がってしまうわけですが、
とはいえ、インフレは食料品や日用品といった
日常生活に密接したものにも
大きな影を落としているため、
単純に上がった分だけ返済負担を上げる
という選択を取るのは
かなり勇気がいることだと思います。
インフレによって
今後所得が上がっていく
可能性があるとしても、
実際に所得に反映されるまでは
けっこうなタイムラグがあるでしょうし、
今後は社会保険や税金なども
容赦無く上がり続けていくのは
ほぼ間違いなさそうですしね。
そんなわけで、
ここからはこれから家を建てる方に
資金計画を立てる前に
やってもらいたいことついて
お伝えしていきたいと思います。
これらを知り、かつ実行するかどうかで
きっと今後、金銭的にも気持ち的にも
大きな差が生まれることは間違いないので、
まずは知識を頭に入れてください。
家を持ちながらも
金銭的にも気持ち的にも
充分なゆとりを持っていただくためには、
まずは家計を見直すことによって「貯蓄資金」を少しでも多く
つくらなければいけません。
そして、その「貯蓄資金」の大部分を
分散しつつ長期にわたって
コツコツと積み立ていかなければいけません。
つまり、家計の見直しによって出来た
「貯蓄資金」の多くを
無難に銀行に預けるのではなく、
「長期積立投資」に回すべきだ
ということですね。
長期積立投資に回す理由は、
長期間になればなるほど
お金が雪だるま式に増える
「複利」の力が最大化していくから。
そして、短期的、中期的には
アップダウンを繰り返す株式市場も、
過去のデータを見る限り
長期的に見れば右肩上がりで進んでいくので、
目先の動きを気にせず
積み立て方式で買い続けていけば、
自然とお金が増えていくような
仕組みになっているから。
そして、なによりその増える割合が、
過去のデータが実証しているように
0.001%（普通預金金利）や
0.01%（定期預金金利）という
銀行の預金金利はもちろん、
1％前後の住宅ローン金利よりも
圧倒的に高いからですね。
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【Staff diary】温かいおにぎり🍙
こんにちは😊
エイジングハウススタッフの河村 真奈江です。まだまだ寒い日が続きておりますが、皆様お変わりありませんでしょうか。
モデルハウスも全館空調の床下暖房が大活躍し、玄関に入ってすぐも暖かく、無垢からも心地よい暖かさを感じております🌿
